Voor de beste ervaring schakelt u JavaScript in en gebruikt u een moderne browser!
Switch to English

De meeste subprime hypotheken in de VS zijn vooral verstrekt aan de middenklasse, mensen die in aanmerking kwamen voor een gewone prime hypotheeklening. Dat is een van de conclusies uit het onlangs verschenen boek ‘Subprime Cities’. De bundel staat onder redactie van UvA-wetenschapper Manuel Aalbers.

De meeste subprime hypotheken in de Verenigde Staten zijn verstrekt aan de middenklasse, mensen die op basis van hun inkomen, vermogen en kredietgeschiedenis in aanmerkingen kwam voor een gewone prime hypotheeklening. Het beeld dat de meeste subprime hypotheken in de VS aan minder draagkrachtige mensen zijn verkocht is dus onjuist. Dat is een van de conclusies uit het onlangs verschenen boek ‘Subprime Cities: The Political Economy of Mortgage Markets’. De bundel staat onder redactie van Manuel Aalbers, universitair docent sociale geografie en planologie aan de Universiteit van Amsterdam (UvA).

Het boek bevat bijdragen van toonaangevende internationale wetenschappers als David Harvey (City University of New York) en Saskia Sassen (Columbia University en London School of Economics). De auteurs die meewerkten aan Subprime Cities waren niet tevreden over hoe er door economen in de wetenschap en media wordt geschreven over hypotheekmarkten en de financiële crisis.

De belangrijkste conclusies uit Subprime Cities:

Securitisatie

Een deel van het boek is gewijd aan securitisatie (doorverkoop van hypotheekportefeuilles aan investeerders). Een groot deel van de schuld van de huidige financiële crisis wordt vaak gelegd bij deze securitisatie van hypotheekleningen. Uit Subprime cities blijkt dat dit beeld juist is, maar genuanceerd dient te worden. Het doorverkopen van hypotheken is tientallen jaren oud en verliep tot circa 2001 erg goed: door het doorverkopen kon de hypotheekrente omlaag en maakten banken geld vrij voor meer kredietverlening. Het probleem begon toen investeringsbanken niet alleen leningen met een laag risicoprofiel maar ook subprime hypotheken gingen doorverkopen en deze door de credit rating agencies werden aangeprijsd als laag-risicoproducten.

De boom in securitisatie begon met het uiteenspatten van de dot-com-bubbel: geld dat uit de IT en andere ‘nieuwe economie’-sectoren kwam, werd geïnvesteerd in vastgoed en financiële producten met vastgoed als onderpand. Dit proces voldoet aan de verwachtingen van David Harvey’s capital switching-theorie uit de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw: het grote geld zoekt in tijden van crisis naar een veilige belegging met als gevolg overinvesteringen in andere economische sectoren. Op termijn leiden deze overinvesteringen weer tot een nieuwe crisis. Vooral als een dergelijke crisis tegelijkertijd in de vastgoed- en de financiële sector plaatsvindt, kan dit gemakkelijk leiden tot een sectoroverschrijdende, internationale crisis.

Vaker ongezonde lening aan etnische minderheid

In de Verenigde Staten werden subprime hypotheken vaker aan etnische minderheden verkocht dan aan blanke Amerikanen. Als je een zwart gezin naast een wit gezin zet dat evenveel verdient, is de kans ongeveer twee keer zo groot dat het zwarte gezin een ongezonde lening is aangesmeerd. Executieverkopen zijn dan ook sterk geconcentreerd in de wijken waar veel etnische minderheden wonen, waaronder veel middenklassewijken. Daarnaast waren de subprime leningen en de executieverkopen sterk geconcentreerd in een beperkt aantal staten: een handvol staten in het zuidwesten van de V.S. is samen met Florida goed voor de helft van het aantal executieverkopen. Dit heeft onder meer te maken met regulering op deelstaatniveau.

Nieuwe financiële regulering

Als reactie op de financiële crisis wordt de regulering van de financiële sector aangepast. Een veel gehoorde kritiek op deze nieuwe regulering is dat hiermee wordt gepoogd de laatste crisis te voorkomen in plaats van de volgende. Voor een deel is dit logisch: iets gaat fout en men probeert te voorkomen dat de fout zich opnieuw kan voordoen. Wat problematischer is, is dat de nieuwe financiële regulering tekort schiet: zelfs als de nieuwe regulering al van toepassing zou zijn geweest, zou de financiële crisis die in 2007 begon niet voorkomen zijn. Veel securitisaties en andere derivaten zijn nog steeds niet afdoende gereguleerd; en ook credit rating agencies en veel hypotheekverstrekkers worden ook in de nieuwe situatie niet goed gereguleerd. Omdat de meeste hypotheekverstrekkers in de V.S. formeel geen banken zijn, geldt de aanscherpte bankregulering voor hen niet.

Nederland grootste ter wereld

De Nederlandse hypotheekmarkt is in relatieve termen de grootste ter wereld. Zelfs in absolute termen heeft Nederland na Groot-Brittannië en Duitsland de grootste hypotheekschuld (dus nog voor veel grotere landen als Frankrijk en Italië). Met een hypotheekschuld van 40.000 euro per Nederlander (inclusief kinderen en huurders) heeft de gemiddelde Nederlander meer schulden dan de gemiddelde Griek of Amerikaan. (Griekenland en de V.S. hebben wel hogere schulden per inwoner in de publieke sector). De ‘hoofdschuldige’ aan Nederlands uitzonderingspositie is de hypotheekrenteaftrek; deze is nergens anders zo royaal. De Nederlander heeft geen grote hypotheekschuld omdat de woningen zo duur zijn, maar de woningen in Nederland zijn zo duur omdat men in Nederland tot 2009 makkelijker grote leningen kon krijgen dan elders en de hypotheekrente een prijsopdrijvend effect had. Als de hypotheekrenteaftrek niet of onvoldoende wordt aangepast, zal onze hypotheekschuld harder blijven stijgen dan de woningprijzen en de inkomens.

Publicatiegegevens

Subprime Cities: The Political Economy of Mortgage Markets. Manuel Aalbers (red.) (Wiley-Blackwell, maart 2012). ISBN: 978-1-4443-3776-1.