In vergelijking met andere activamarkten, zoals die van aandelen en valuta, is er nog maar weinig onderzoek gedaan naar het concept van besmetting binnen huizenmarkten. Van besmetting op huizenmarkten is sprake als de prijsontwikkeling van de ene huizenmarkt die van een andere huizenmarkt beïnvloedt, na correctie voor de invloed van lokale huizenprijsdeterminanten van die tweede huizenmarkt, overige buitenlandse factoren en internationale gemeenschappelijke invloeden op de prijsvorming in beide huizenmarkten. ‘We weten hier nog niet zo veel over. Wel is geconstateerd dat bepaalde gebeurtenissen, zoals de Amerikaanse huizenmarktcrisis in 2007-2008, regionaal en wereldwijd tot vergelijkbare ontwikkelingen in huizenprijzen lijken te hebben geleid. Ik ben daar dieper ingedoken’, vertelt Knoppel. ‘Ik heb eerst gekeken naar het bestaan en de omvang van besmetting vanuit de Amerikaanse huizenmarkt naar de huizenmarkten van Europese landen. en of besmetting uitsluitend optreedt tijdens economische achteruitgang, zoals tijdens de crisis die in de zomer van 2007 ontstond, of dat het effect ook optreedt tijdens hausses.’

De huizenprijsontwikkeling in de VS lijkt inderdaad structureel invloed uit te oefenen op de huizenmarkten van veel van de meer geavanceerde economieën van Europa. Ook zag Knoppel dat hausseperiodes op de Amerikaanse markt kunnen leiden tot een zeepbel op de huizenmarkten van andere landen, waardoor deze meer vatbaar worden voor economische achteruitgang of zelfs crises op een later moment.

Binnenlandse besmetting
Knoppel bestudeerde ook de invloed van ontwikkelingen in huizenprijzen binnen Nederland, de zogeheten binnenlandse besmetting, waarbij prijsschokken in de ene regio van invloed zijn op prijsontwikkelingen in andere regio’s van hetzelfde land. Hij testte dit aan de hand van de huizenmarkt in Amsterdam. Zijn resultaten suggereren dat het besmettingseffect vanuit Amsterdam niet de huizenmarkten van alle Nederlandse provincies bereikt. Utrecht en Noord-Brabant ondergaan de sterkste invloed, gevolgd door Gelderland, Drenthe, Limburg en Friesland (Noord-Holland is buiten beschouwing gelaten).

Matiging door beleid
Hoe kan internationale besmetting op de huizenmarkten verminderd worden? Welke mogelijkheden hebben beleidsmakers hiertoe? Op zoek naar een antwoord op deze vraag testte Knoppel de mate van effectiviteit van een reeks financiële beleidsinstrumenten in het reguleren van de gevolgen van besmetting op de huizenmarkt. Het ging hierbij niet alleen om de invloed van deze instrumenten op het reguleren van de effecten van besmetting vanuit de huizenmarkt van de VS, maar ook op het reguleren van de effecten van het monetair beleid vanuit de VS.

Uit de resultaten van Knoppels empirische analyse blijkt dat alleen de ontwikkeling van binnenlandse effectenmarkten de internationale besmetting vanuit de VS kan reguleren. De invloed van de overige financiële instrumenten blijkt zowel economisch als statistisch niet significant. Wat betreft de regulering van effecten afkomstig van het monetair beleid vanuit de VS, blijken de volgende maatregelen economisch en statistisch significant in het reguleren ervan: het stimuleren van effectenmarkten, limieten op bankkrediet en restricties op het betreden van de binnenlandse markt door buitenlandse banken. ‘In een context zoals die van de eurozone, waar het monetaire beleid gecentraliseerd is en dus niet op specifieke landen kan worden gericht, is het geruststellend dat individuele landen nog steeds over instrumenten beschikken om de potentiële effecten van internationale besmetting en overloopeffecten tegen te gaan’, zegt Knoppel tot besluit.

Promotiegegevens
Michel Knoppel: Contagion in Housing Markets. Promotor is prof. dr. F.J.G.M. Klaassen; copromotor is prof. dr. H. Jager.

Tijd en locatie
De promotie van Michel Knoppel vindt online plaats op woensdag 10 maart, om 11.00 uur.